最近深圳这三类公寓遭严查，开发商购房者都有风险！
上周布吉某商业改公寓项目卖到7万/平，楼校长的开盘报道分析引起不小关注。不少粉丝纷纷询问这类公寓若价格便宜是否值得投资。（点击蓝字回顾：布吉商改公寓竟卖到7.5万，购房者愤而弃购）
时隔几日，有粉丝爆料称该项目20.87平户型如今总价仅87万，但仍旧纠结不敢入手。今天楼校长就系统跟大家聊聊这类公寓到底能不能买，针对项目本身和购房者分别存在哪些风险。
据深圳中原研究中心统计，截止2016年底，深圳由厂房、办公楼、商铺改造的公寓比例占全市整体公寓比例的30%，存量面积接近30万㎡。此类公寓目前现状到底如何？从近期来看似乎并不太乐观。
“恒大南油项目(恒大天璟)前段时间被查了，恒大龙华项目（恒大时尚慧谷）都改自持了，南山某同类豪宅项目毛坯交楼想必也是为了避免违规……” 有消息人士向楼校长透露。
恒大天璟
相对于调整成毛坯销售，显然被查及已改自持的项目情况更值得关注。
据楼校长了解，恒大天璟属于办公改公寓类型。作为南头高端商务公寓，面积主要为64-84平2房和96-104平3房（买一层送一层），18户11梯，全通燃气配生活阳台。目前南塔已建到20多层。
恒大时尚慧谷
产研用房改公寓项目——恒大时尚慧谷，现场销售在楼校长新春踩盘时还表示，虽具体户型还未确定，但是面积都在80平以下，最小在40-50平。11栋每栋13层，共计6000多套精装房，每层12部电梯，粗劣估计每层有几十户。
Lomo乐摩都会开盘现场
回顾上周引发热议的项目Lomo乐摩都会，则是由1-3楼的商铺改造，主推户型面积段为25-50㎡精装复式，4.5-5米层高，前期宣传称首付30万起，总价90-300万，70年产权。然而开盘价格部分单价卖至7.5万/平，不少购房者弃购离场。
办公、商铺、产研厂房到底能否做公寓？
早在一月中旬，一份《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》在坊间传得沸沸扬扬。
网传意见稿截图
楼校长帮大家大致回忆下意见稿的重点内容：
1. 商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。
2. 卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类管井、烟道、风井等应集中设置
3. 单栋（座）建筑同一楼层内，建筑面积≤200平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于250平。
然而，至今该意见稿始终没有官方正式发文。那么在官文出台之前，对于此三类项目，官方有何规定？又到底能否按公寓出售呢？
对此，深圳市房地产研究中心李宇嘉博士表示，深圳各类产品开发建设均是严格按照法定图则进行的，如果法定图则规定项目必须为产研用房、办公或商业，那就得按此规划执行。
“近期相关部门也在严查，产研用地是严禁分割做成小公寓的。一方面是受图法定则约定，另一方面生活类和生产类用房不能混为一谈，产研用房并不具备学位及完善的商业等居住类必须的配套。”李宇嘉补充道。
“而对于商业、办公产品相对于产研用房而言，除学位外，其他配套会好些，如果该区域内商业过剩，开发商在此前提下可以申请更改性质。就目前的情况看，还没有具体的实施细则，操作难度较大。”
从以上三种不同类型用房改建公寓的情况看，项目受《意见稿》影响最严重的一点则为：利用办公楼、厂房、商铺，一个楼层做面积切割，进行多套小面积公寓设计，这点是被《意见稿》明文禁止的。
其次则是，loft公寓设计很大程度也违背了意见稿内“商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。”
因此，楼校长简单地梳理下，目前这类公寓项目所面临的风险。
1. 对于已按前期产品规划建设的项目，很可能面临整改风险，亦或在较难获批预售许可资格；
2. 如果前期妄想打擦边球，大面积拿下工改项目，想改做公寓的开发商或将难以按计划进行，成本将增加；
3. 若已承诺购房者以公寓形式交付的，属于违规销售，并且可能因为项目无法验收存在违约风险；
对购房者影响
回到购房者最想知道的问题：这类公寓到底能不能买？
对此，楼校长主要说几点：
第一， 叫停切割为小面积公寓出售，无疑减少了小面积公寓的供应，对于购房者而言，购买这类产品的成本明显是增加的。
第二， 厂房改公寓项目，一直以来都必须由公司名义购买，后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。
第三， 已购买办公、产研用房、商铺改的公寓项目，尚未交付使用的购房者，或将面临开发商无法按合约交付的风险；
第四， 刚需关注的更多还是商品住宅，受此影响较小。
除此之外，有业内人士表示，住宅供应一向紧张的深圳，这种厂房、办公、商铺改造的公寓，还是对住宅价高量少的重要补充部分。如今对这部分产品进行限制，即便今后政府加大人才保障房推出市场的缺口，但商品房总量仍会呈现断崖式下滑。
不过，在今年的两会上，总理工作报告可是说了，要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。楼校长相信，楼市接下来也将会越来越规范。
深圳公众楼市研究院首次发声！
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